多头并上推“熟”新区 市区顺势密集挂牌经营性用地

近期，市区多个新区连续挂牌经营性用地，供应量明显增大，有人担忧库存量增大。事实上，瓯海中心区曾从“库存大区”成功转型为“成熟新区”。本次挂牌的经营性用地除住宅外，生活配套也成为重点内容。业内人士分析，除配套外还需产业导入，以吸引人口。

新区地块集中挂牌

日前，瓯江口新区连续挂牌三宗地块，计划于下月出让，除一宗仓储用地外，另外两宗均为商服用地，共54.66亩。当前，瓯江口新区及周边区域还有2宗经营性用地及5宗海域使用权正在挂牌，其中经营性用地共271.8亩，计划于两周内分别出让；海域使用权共875.3亩，将于明天出让。去年，“金茂”竞得瓯江口新区3宗组合地块，共616亩，可建设住宅及商业设施超过60万㎡。当前，该组合地块打造的瓯江国际新城已部分开盘，取得售罄成绩，后续地块将持续开盘。

除瓯江口新区外，市区多个新区均出现密集挂地现象。在浙南产业集聚区，除“碧桂园”已开发、正在开发的三个楼盘外，温州富力城、碧桂园·未来城、红星美凯龙项目紧随其后，当前还有135.4亩的金海园区C-09地块正在挂牌，将于下周二出让。

在龙湾中心区及瑶溪板块，由于去年下半年至今土地密集出让，今年上市销售的楼盘预计达到10余个，包括TOD国际新城、理想之城、华鸿中梁·首府壹号、华鸿阳光城·翡丽公园、祥生·睿城、祥生·奥林匹克公园等，总建筑面积超过125万㎡。

在七都岛，正在挂牌、将于下周出让的七都片区北单元03-B-46等地块占地近300亩，总建筑面积约43.5万㎡，为近年该区域体量最大的经营性用地，也是今年市区经营性用地出让计划外的新增用地。同时，日前市规划局发布《温州市七都片区南单元A-03至A-18等地块控制性详细规划修改》，拟调整用地功能，并相应对各地块控制指标进行研究，部分业内人士猜测该组合地块或将挂牌出让。

量大推动新区成熟

在多个新区大规模集中供地的情况下，不少人又担心库存去化周期长、新房" style="list-style:none;outline:none;margin:0px;padding:0px;text-decoration:none;color:blue;">新房销售困难。事实上，作为前些年的供应大户，瓯海中心区曾从“库存大区”成功转型为“成熟新区”。

2013年年中至2014年年底的一年半时间里，瓯海中心区先后有华鸿·中央公园、中梁·公馆1号、中梁·公园天下、国际华府、大诚·金廷、德信·海派公馆、大发·凯旋门等10余个新盘相继上市，总建筑面积超过100万㎡，形成新盘供应潮。较早上市的几个新盘均取得较好的销售成绩，然而稍迟上市的几个新盘除刚需房源外普遍遇冷，库存去化艰难，被称为“库存大区”，并出现局部的价格下跌现象，即使2015年楼市复苏后也一度难销售。

2016年起瓯海中心区迎来新盘交付潮，10余个新盘先后交付使用，且多数均在短期内取得较高的入住率。此时，原先的供应量大反而形成人口优势，大量人口涌入后，该区域周边商铺迅速开张，农贸市场、小型超市及社区商业也随即开张，配套比较完善，较同时期开发的几个新城、新区都要更快成熟。家住中梁·公园天下的李先生表示，原先还在担心新区不成熟，哪知道入住后还是挺便利，而且周边变化很快，几乎是一天一个样。

此后，瓯海中心区的多数新盘深受许多购房者的欢迎，几乎“不愁卖”。据一深耕瓯海中心区的房企销售人员透露，当前瓯海中心区地缘性购房者仅占三分之一左右，另外约三分之二均为其他区域及外来购房者，对鹿城西片、永嘉、瑞安西部等地均产生较大的吸引力。

配套产业成为关键

然而，在我市同时期建设的几个新区中，像瓯海中心区这样供应量大的并不多，土地出让节奏相对平缓，一般以每年出让经营性用地100亩左右，打造数个小楼盘或一个中等规模楼盘。因此，经过多年建设，这些新区依旧处于刚起步阶段，尚未完全开发，形成“半拉子新区”。在区域不成熟、生活不便利的情况下，不少购房者选择推迟入住时间，导致人气不足，商铺难以持续经营，形成恶性循环。因此，增加新盘供应量、完善配套设施，成为当前多个新城、新区的重点。

当前，这些土地集中供应的区域，除住宅外还要求同步代建商业设施等配套设施及道路、绿地等基础设施。以七都片区北单元03-B-46等地块为例，该组合地块除住宅外，还要求建设至少2.7万㎡的商业设施，以及3条区间道路、6块绿地及一处河道。在瓯江口新区挂牌的多宗经营性用地、海域使用权中，除住宅外还要求建设商业、商务、酒店等设施及公园、绿地、广场等。浙南产业集聚区，碧桂园·未来城、温州富力城、红星美凯龙项目均带有商业、商务等设施，形成社区商业、专业市场乃至城市综合体。龙湾中心区及瑶溪板块，除TOD国际新城带有5万㎡自持商业面积外，祥生·中央尚品、祥生·睿城均有一定量的社区商业及酒店等设施。上述建设要求将有利于完善居住区生活配套，提升街区活力，并带动区域尽快成熟。

在上述新区中，一些房价相对较低、面积段有所控制、交通条件良好、生活设施完善、产业基础较好的产业集聚区，受到许多购房者的青睐，多个新盘开盘时均现火爆场面，呈供不应求状况，至今仍有不少购房者排队购买后续加推房源，急需增加供应量。但一些配套设施相对不完善、尚不成熟的新区，一旦供应量增加或价格、面积段提升后，往往出现销售率下降、库存去化周期加长的现象。

业内人士分析，这些新区想要尽快成熟，不仅需要完善基础设施与配套设施建设，还需一定的产业导入，吸引人口流入。而产业导入、人口流入的同时又会进一步推进商家的入驻意愿，推动新区走向成熟。