宝龙终止向物管平台出售写字楼 争议交易终止

　    宝龙控股不再寻求向宝龙商业出售位于上海写字楼。来自6月6日晚的一则公告显示，这宗引起争议的交易，最终以告终落幕。

　　据了解，上述交易于上月中旬发起，宝龙控股计划向旗下上市物管平台，兜售位于上海宝山区的宝杨宝龙广场7号楼项目，总代价约8.68亿元。

　　资料显示，宝杨宝龙广场另名为宝龙城市峰汇，是一个总建筑面积超27万平方米的商业综合体项目。其7号楼则为楼高24层的甲级写字楼，总建筑面积约3.5万平方米。

　　宝龙控股和宝龙商业在公布交易之初，可能并未料到会激起太多的反对声音。但事实证明资本市场并不太赞同这种太过明显的输血行为。不然，宝龙商业独立上市的地位将体现在何处?

　　所以于5月12日，即交易公告披露翌日，宝龙商业的股价当日便跌去1.7港元，跌幅达到24.29%，超过了宝龙商业在早前3月14日港股物管板块普跌日下挫23.44%的表现。

　　首先仅从交易价格上看，约8.68亿元的总代价尚算便宜，与经估值师给出的估值价格约9.29亿元，有6.6%的折扣。但与土地、建筑成本相比，敲定的交易价格相当于目标物业成本价格的205%，有相当幅度的溢价。

　　况且从自上海自3月份开始经历了将近3个月的封控期，宝杨宝龙广场7号楼项目的估值报告是于5月10日给出，至今也已经过将近1个月，9.29亿元的估值是否会有较大的变动是未知数。

　　按照原公告，这次次交易代价将以现金形式支付，宝龙商业的款项被要求要在签订买卖协议后20个营业日内全部付清。与之对比，宝龙商业截至2021年末手上可即时动用的现金仅有19.77亿元。

　　再者，据悉在交易前项目其实已出租予华夏幸福旗下子公司，且出租期限长达10年至2030年6月27日止。交易后，宝龙商业如何收回承租权，将大楼用作自用也是一个问题。

　　另一方面，项目2021年的年租金仅为约2770万元，即收购后的租金回报率仅约为3.2%，这对宝龙商业本身的经营而言并没有多大帮助。

　　宝龙商业本身以“轻资产经营”定位立业，主营业务分别是商业运营及物业管理。2021年内，商业运营业务为宝龙商业贡献了20.17亿元收入，占总收入比重达到81.9%，毛利率为35.2%。

　　从公司整体表现看，宝龙商业2020、2021年的资产收益率也达到约16.31%、19.01%。从这个角度，宝杨宝龙广场7号楼也并不是那么非买不可。

　　而且在轻资产模式下，宝龙商业过去也并不乐于持有太多重资产运营项目，2021年末重资产占总资产的比例为13%左右。

　　据了解，宝龙商业商业运营业务有三种管理模式，分别是委托管理、整租和咨询顾问。其中整租是指，业主按一定价格将零售商业物业整体出租给宝龙商业进行运营，项目所有收入及成本均由本集团承担，类似重资产。但这种模式管理的物业仅占宝龙商业目前在管的85个项目中的7个。

　　综上所述，无论从收购后经营前景、集团定位及发展基调等多个角度看，上述交易对宝龙商业来说仍有商榷之处。与其说宝龙商业能获取收益，不如说是宝龙物管平台将借此向关联方输血。

　　因此交易的终止也并非意料之外。

　　根据公告，宝龙商业给出的最终解释是：“由于本集团就完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难，并鉴于当前市场环境及资本市场近日波动。”集团最终主动终止交易。

　　即便如此，截至6月6日宝龙商业收盘仅有6.07港元，尽管有所回升，但较交易披露交易前仍累计下跌13.28%，市值缩至39.02亿港元。